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Acheter une reprise de finance, bonne ou mauvaise idée?

Publié le 4 Sep 2018
Écrit par admin
Lorsque l’on pense reprise de finance on pense «bonne affaire et deal immobilier», mais qu’en est-il vraiment? Est-ce que l’achat d’une reprise bancaire est faite pour tout le monde ou seulement pour les investisseurs, est-ce réellement une occasion de d’acquérir une propriété en dessous de sa valeur marchande? Dans cet article nous allons nous intéresser à ce type de propriété et apporter plusieurs points à considérer si l’achat d’une propriété en reprise vous intéresse.

Une occasion en or ?

Il est important de comprendre comment est fixé le prix d’une reprise de finance. Tout d’abord l’institution financière mandate un évaluateur agréé afin d’évaluer la valeur marchande de la propriété. L’évaluateur tient compte de plusieurs facteurs dont l’état général, le secteur et les propriétés comparables vendues. Par la suite la banque ou l’huissier qui la représente demande une deuxième évaluation par un courtier immobilier. Une fois les deux rapports reçus, le prix est fixé. À noter que le prix demandé ne tient pas nécessairement compte de la créance qui est due sur la propriété au moment de la reprise en paiement. En clair, parfois la propriété sera vendue au dessus, parfois en dessous de la créance. Dans tous les cas la propriété sera vendue au prix du marché.

Pourquoi a t-on souvent l’impression que les propriétés en reprise sont annoncées à un prix moindre que la valeur réelle? Deux raisons. Tout d’abord le prix demandé est pour un délai de vente relativement rapide. L’institution financière veut éviter d’avoir à supporter les frais d’entretien, de chauffage et de taxes foncières durant une trop longue période. Deuxièmement, les reprises de finance sont souvent des propriétés qui nécessitent des rénovations. Le prix demandé tient compte des rénovations à prévoir. Si la propriété ne trouve pas preneur après un certain temps, la banque peut alors décider d’ajuster à la baisse son prix. Dans certain cas, il est nécessaire d’obtenir un jugement pour que la banque puisse réaliser une transaction en dessous du prix convenu lors de la mise en vente.

Les reprises et les rénovations

Il est possible de trouver une reprise de finance qui nécessitera peu de rénovations, mais habituellement il faut s’attendre à trouver des propriétés qui sont mal entretenues et souvent délaissées depuis plusieurs mois. Entre le moment où le propriétaire reçoit un avis de 60 jours et le moment où la propriété est mise sur le marché il peut s’écouler plusieurs mois durant lesquels la propriété sera vacante.

Les sommes qui devront être investis dans la propriété sont variables d’une propriété à une autre. Souvent ce sont des composantes importantes de la propriétés qui ont été négligées du au manque de liquidité des anciens propriétaires. Il n’est pas rare de devoir refaire toiture, fenêtres, cuisine et salle de bain etc. En revanche, pour un acheteur qui recherche une propriété à mettre au goût du jour, l’achat d’une reprise de finance peut-être judicieux. Payer un prix moindre à l’achat peut être une opportunité de mettre sa résidence à son goût.

Les investisseurs qui réalisent des «flips» sont également à la recherche de ce type de propriété. Le but étant d’acheter la propriété, d’y apporter les correctifs nécessaires et de la remettre sur le marché en réalisant un profit. Acheter et vendre des propriétés est légale à conditions de respecter les règlements municipaux (demander les permis nécessaires), d’engager des entrepreneurs avec licences et de déclarer les gains à l’impôt. Pour le reste, il est possible de réaliser autant d’opération que l’on souhaite. Attention cependant à respecter les lois concernant la Régie du Bâtiment. Un propriétaire ne peut pas réaliser lui-même les travaux dans une résidence qui est destinée à la revente si il n’est pas titulaire d’une license. Pour en savoir davantage www.rbq.gouv.qc.ca

Comment trouver les reprises de finance

Les reprises de finance sont vendues par des courtier immobiliers donc inscritent dans le réseau Centris. Il n’est donc pas difficile de les trouver. Par contre cette visibilité fait en sorte que lorsqu’une reprise à un intérêt, il n’est pas rare d’avoir plusieurs offres qui sont envoyées à la banque. Certaines propriétés vont ainsi se vendre à un prix supérieur au prix demandé suivant les lois de l’offre et la demande.

Il n’y a pas de rang de priorité ou de «premier arrivé premier servis», c’est même l’inverse. Habituellement la banque va demander un délai de réponse qui varie entre 2 à 5 jours ouvrables avant de répondre aux offres. Donc même si vous êtes le premier à envoyer votre proposition, vous ne serez pas avantagé. La contre mesure est que tous les acheteurs ont les mêmes chances. Dans la réalité, la banque va choisir la promesse d’achat qui est au prix le plus élevé et qui contient le moins de conditions possibles.

En cas de problèmes après l’achat

Les reprises sont vendues sans garanties légales aux risques et périls de l’acheteur. Ce qui signifie que si vous découvrez un vice caché après l’achat il ne peut y avoir aucun recours contre la banque ou l’ancien propriétaire. C’est un point important à considérer, en cas de problème il n’y a pas de recours possible. D’où l’importance de faire toutes les vérifications nécessaires sur la propriété pour limiter les risques. L’inspection devra être approfondie et il faudra également tenir compte des imprévus dans notre budget rénovation. Il ne faut pas non plus négliger les frais qui devront être assumés par l’acheteur et qui habituellement le sont par le vendeur comme le certificat de localisation, les tests de pyrite etc.

En conclusion nos conseils

Si vous souhaitez devenir investisseur immobilier, les reprises sont effectivements un type de propriété que vous pouvez envisager. À condition de payer un prix raisonnable à l’achat et de faire des choix judicieux de matériaux lors des rénovations, vous pourrez réaliser un profit à la revente. De plus en plus d’acheteurs souhaitent acquérir des propriétés clé en main et sont prêts à payer le prix pour avoir une maison au goût du jour et qui ne nécessitera pas de rénovations à court terme. Pour ce faire il est primordiale de bien connaître le secteur où se situe la propriété et de ne pas succomber à la tentation de trop investir comme si c’était une résidence que l’on allait habiter. En clair il faut rénover ce qui va apporter une plus value mais sans dépasser le budget. Le coût de la main d’oeuvre ainsi que les matériaux ont augmenté ces dernières années et il est facile de sous estimer les sommes qui devront être investies, surtout lorsqu’il faut «striper» les murs et recommencer presque à zéro.

Si vous êtes à la recherche d’une propriété pour y emménager. Respecter le budget est également très important mais d’autres facteurs sont à considérer. Tout d’abord il sera peut-être difficile pour vous de trouver une reprise qui respecte vos besoins géographiques. Au Québec le nombre de reprise est relativement stable depuis plusieurs années. L’autre point à considérer est les sommes qui vont devoir être consacrées aux rénovations. Est-ce que ce sera sous forme de prêt rénovation inclut dans votre prêt hypothécaire ou des sommes que vous disposez sous forme de liquidité. Si vous disposez d’une somme restreinte proche de celle que vous devez allouer à la mise de fond initiale, il est préférable de vous orienter vers des propriétés en bon état et ainsi éviter les surprises (il y en a tout le temps avec une reprise).